КВАРТИРА ИЛИ ДОМ ГРАЖДАНАМ РФ, ИНОСТРАНЦАМ И НЕРЕЗИДЕНТАМ.ВЫБИРАЙ ИПОТЕКУ!
Купить квартиру или дом в ипотеку. Оформить кредит под залог или ипотеку на любые цели.
+7 812 642-22-89
+7
963
345-48-33
+7
911
770-09-09
+7
921
555-99-16

Рефинансирование кредита под залог квартиры Санкт-Петербург

Рефинансирование кредита под залог квартиры Санкт-Петербург

Последние пару лет основной новостью в кредитовании физических лиц стало постоянное снижение учётной ставки Центральным банком РФ. Это безусловно повлияло на снижение % ставок по кредитам, включая ипотеку и кредиты под залог имеющегося жилья.

Ставки по кредитам под залог имеющейся недвижимости всегда были и остаются несколько выше, чем ставки по кредиту под залог приобретаемой недвижимости. Связано это с требованиями регулятора и политикой стимулирования приобретения нового жилья. Кредит на рефинансирование в момент одобрения вас, вашего объекта, во время проведения сделки, снятия обременения и регистрации нового залога, является кредитом под залог имеющейся у вас недвижимости с дополнительными рисками, вытекающими из первичной ипотеки. Именно поэтому банки гораздо чаще отказывают, чем рефинансируют, а ставка одобренного рефинансирования может оказаться выше ожидаемой вами.

Как правильно оценить необходимость и материальную выгоду от рефинансирования своего ипотечного кредита? Берём калькулятор и всё тщательно считаем.

1. Сегодня к расходам на ипотеку прикладывается пакет из обязательных страховок:
  • страхование "титула" (страхование от утраты права собственности)
  • страхование объекта ипотеки (залога) от порчи и утраты залоговой стоимости (страхование имущества)
  • страхование жизни заёмщика от утраты возможности своевременно и в полном объёме платить по кредиту (страхование кредитного риска)

Во-первых, любая страховка при ипотеке платится один раз в год, соответственно за предыдущий вы уже заплатили и перенести остаток года на другую ипотеку не получится. Из этого следует, что решение о возможности рефинансировать старую ипотеку необходимо получить к концу очередного ипотечного года. Чем ближе конец года, тем меньше потери от задвоенного страхования.

Во-вторых, по старой ипотеке страхования могло совсем не быть. Например, страхование титула уже прошло, закон на дату выдачи кредита не требовал страхование имущества, а страхование жизни не требовал банк. В этом случае, выгоду от возможного снижения ставки съест необходимость страхования вновь выданного ипотечного кредита.

2. Расходы по сделке

Нотариальные расходы, отчёт об оценке, госпошлина за регистрацию, аккредитив/эскроу-счёт) не составляют слишком больших сумм и обычно окупятся уже в первый год рефинансированной ипотеки. Но и эти расходы необходимо полностью учесть. Ведь в совокупности и остальными критериями они могут снизить выгоду и ваше желание рефинансироваться.

3. Расходы времени и сил впустую.

Прежний ипотечный банк скорее всего вам откажет в рефинансировании. С точки зрения закона и банковского регулирования, для старого банка-кредитора это будет не рефинансирование, а реструктуризация - то есть изменение существенных условий действующего договора. Банки идут на реструктуризацию только под давлением обстоятельств:

  • в случае снижения платёжеспособности заёмщика банк может предложить ему "кредитные каникулы" (отсрочку), уменьшение ежемесячного платежа с увеличением срока ипотеки, списание части просроченной задолженности
  • в случае одобрения другим банком кредита на рефинансирование прежний банк может попытаться сохранить клиента и предложить условия не хуже в порядке реструктуризации действующей ипотеки. Этот вариант может оказаться даже дешевле, так как не потребует переоформления залога и страховых платежей.
4. Расходы на консультанта - ипотечного брокера

Нередки случаи, когда желание рефинансировать кредит возникает из-за снижения кредитоспособности и платёжеспособности заёмщика с момента выдачи первичной ипотеки:

  • падают доходы, расходы увеличиваются, растёт кредитная нагрузка; 
  • возникают обстоятельств со здоровьем, семейным положением, политикой или экономикой;
  • допущены просрочки платежей, есть просроченный долг.

Банки имеют полное право не рефинансировать ваш кредит по множеству причин. И чем больше вам необходимо рефинансирование, тем вероятнее что вы обратитесь к ипотечному специалисту за помощью в получении кредита.

  • первичный кредитор не допускает последующую ипотеку, а кредитующий банк не готов выходить на сделку до погашения первой ипотеки и снятия обременения с предмета залога;
  • первичный кредитор является небанковской кредитной организацией, некредитной финансовой организацией, микрофинансовой организацией или частным лицом (частным инвестором), заёмщик справлялся с уплатой процентов, а на выплату основного долга (тела кредита) возможностей не хватает;
  • косяки в кредитной истории или другие личные обстоятельства не позволяют самостоятельно решить проблему и найти компромисс с новым банком-кредитором.

Затраты на консультанта тоже нужно сосчитать и убедиться в приемлемом сроке окупаемости этих затрат.

Только после полной калькуляции расходов на рефинансирование, условий нового ипотечного кредита и страхования, убедившись в приемлемых сроках окупаемости - можно заключать новый кредитный договор и переоформлять залог (ипотеку) у нового кредитора.

 

 

 

 

 

 

Предыдущие новости
social-icon
social-icon
Loading...