КВАРТИРА ИЛИ ДОМ ГРАЖДАНАМ РФ, ИНОСТРАНЦАМ И НЕРЕЗИДЕНТАМ.ВЫБИРАЙ ИПОТЕКУ!
Купить квартиру или дом в ипотеку. Оформить кредит под залог или ипотеку на любые цели.
+7 812 642-22-89
+7
963
345-48-33
+7
911
770-09-09
+7
921
555-99-16

Рефинансирование кредитов в Сбербанке

Рефинансирование кредитов в Сбербанке

В мае 2017 года Сбербанк запустил уникальный продукт "Рефинансирование под залог недвижимости". Объединить в один кредит под 9,5-10% можно ипотечный, потребительский, автокредит, рассрочку (POS-кредит, карта рассрочки), кредитную карту и овердрафт.

Большинство банков консервативно продолжают кредитовать отдельно рефинансирование ипотеки, отдельно рефинансирование потребительских и других кредитов под залог недвижимости. Разница в процентных ставках между ипотекой на рефинансирование ипотеки и ипотекой на рефинансирование прочих кредитов достигает 10-12%.

Примеру Сбербанка на сегодняшний день последовали только банк Санкт-Петербург и банк УРАЛСИБ. 

Основная сложность, выявленная за несколько месяцев, это отсутствие специалистов банка, способных обслуживать новый кредитный продукт.

Мы подавали заявки во все три банка и пока не получили адекватного результата. При этом растерянность кредитных специалистов одинаковая.

В чём же сложность ипотеки на рефинансирование всех кредитов?

Для банков есть различия в нормах резервирования и условиях залога. Но, это имело бы значение при одновременном залоге одного объекта по разным видам кредитов.

Регулирование ипотечного кредитования отличается от требований Центрального банка к другим видам кредитов из-за принципиальных различий в сроках и ставках. Ипотека требует от банка большего по объёму капитала, но и даёт более устойчивый с низким риском доход на более продолжительное время.

Для залога подходит только целый объект, относительно не обременённый другими обязательствами. В законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" есть правила для последующего залога, но на практике они мало применимы. Для первичного и вторичного кредитора должно быть достаточно возможностей, чтобы совместно удовлетворить все свои требования к должнику за счёт заложенного имущества. Прочие возможные обязательства должника (залогодателя) не имеют преимущества перед удовлетворением требований залогодержателя, тот же закон защищает интересы залогодержателя перед иными кредиторами должника.

В случае рефинансирования одной только ипотеки при среднем размере рефинансируемого кредита 2-2,5 млн. рублей и среднем сроке 15 лет ставки между старой и новой ипотекой должны различаться на 2% и более, чтобы рефинансирование имело существенный финансовый эффект в виде уменьшения суммы переплаты. Если посредством рефинансирования увеличивается срок ипотеки и уменьшается ежемесячный платёж, то эффективность определяется исходя из текущего дохода для достижения нового размера комфортного ежемесячного платежа.

В случае рефинансирования потребительских и других кредитов вилка удовлетворения потребностей клиента выше. Обычной целью является уменьшение текущей кредитной нагрузки. Эффективным рефинансированием можно признать уменьшение ежемесячного платежа в два и более раза. Достигается как за счёт снижения ставки (например, по кредитным картам ставка достигает 40-50%), так и за счёт увеличения срока (потребительский кредит выдаётся обычно на срок до  5-7 лет). Здесь банки могут манипулировать клиентом в зависимости от его риск-статуса и нежелания клиента собирать и предоставлять документы. Ипотека под залог недвижимости может выдаваться по ставкам кредита на любые цели (до 25% годовых) или по ставкам выше средних ипотечных на 3-5% (до 13-16% годовых).

Кредиты на рефинансирование потребительских и других кредитов, как и ипотека под залог имеющейся недвижимости является самым высокодоходным бизнесом ипотечных банков. Банки, обладающие запасом ликвидности, готовы снижать ставки и даже давать кредиты на рефинансирование без обеспечения по тем же ставкам, которые другие банки дают только под залог имеющейся недвижимости. Однако, кредиты без обеспечения имеют те же ограничения в сроках, как и обычный потребительский, а предоставление залога позволяет банкам кредитовать на максимальный срок. Этот залог необходим и для выполнения требований регулятора по обеспечению возвратности выданных ссуд.

Сбербанк произвел небольшую революцию. За счёт неограниченных ресурсов, полученных Сбербанком на волне огосударствления банковского сектора и ликвидации множества банков, ставки на рефинансирование ипотеки и прочих кредитов отличаются всего на 0,5%. Именно эта незначительность и позволила Сбербанку объединить через рефинансирование все кредиты одного должника в один ипотечный.

В пул рефинансирования не попали только микрокредиты (МФО, ломбарды и частные инвесторы).

Условия микрокредиторов: высокая ставка, короткий срок кредита, частые платежи не соответствуют модели оценки рисков для выдачи ипотеки. Плюс (то есть минус) микрокредиты выдаются в ущерб текущей кредитоспособности заёмщика и чаще всего способствуют дефолту по обязательствам заёмщика. Банки отличаются от ломбардов тем, что им всё же неинтересно обладание предметом залога. Денежные средства и их эквиваленты (ликвидность) банков имеют кредитный мультипликатор, получив на депозит 1000 рублей банк имеет право выдать кредиты на сумму от 9000 до 20000 рублей. Наличие на балансе банка изъятой у должника залоговой недвижимости существенно ограничивает бизнес банка. Банк может лишь заложить данное имущество с целью получить дополнительное финансирование, что даст ему возможность выдать кредит на 6000 рублей получая при это собственные процентные обязательства перед своими кредиторами. Потому и случаются продажи бывшего залогового имущества по ценам ниже рыночных. Банк стремится вернуть свой денежный капитал с целью полностью использовать его в обороте и извлечения максимальной прибыли.

Частные инвесторы - не регулируемая Центральным банком и зачастую неофициальная деятельность физических лиц по предоставлению кредитов под залог недвижимости. Юридическое разнообразие, малая предсказуемость, высокий риск (отношение суммы обязательства к цене залога, отсутствие кредитной истории, суррогатные договоры), нацеленность на отъём залога исключают возможность последующего залога в принципе. Поэтому банки, если и идут на предоставление кредита под залог недвижимости, заложенной у частного лица, то выставляют условия о снятии обременения до выхода на сделку с новым залогодателем, либо сильно занижают оценочную стоимость залога и завышают процентные ставки при одновременной подаче документов на снятие залога и регистрации новой ипотеки.

Предыдущие новости
  • Транскапитал банк снизил ипотечные ставки до 8,05% годовых
    Транскапитал банк снизил ипотечные ставки до 8,05% годовых
    ПАО «Транскапиталбанк» (ТКБ) — крупный по размеру активов столичный банк. Банк подконтролен менеджменту. Председатель правления Ольга Грядовая 34,23%, ЕБРР 28,29%, Bank for Reconstruction KfW 9,04%, Международная Финансовая Корпорация (IFC) 7,64%.
    Подробнее
  • Эйфория по поводу национализации банка "Открытие"
    Эйфория по поводу национализации банка "Открытие"
    Правительство и представители ФК "ОТКРЫТИЕ" с оптимизмом комментируют новость о санации Центральным банком очередного банка-банкрота по новым правилам. Через Фонд консолидации банковского сектора будут спасать системообразующие банки.
    Подробнее
  • Криптовалютная ипотека
    Криптовалютная ипотека
    Технология блокчейн позволяет организовать сообщество взаимного кредитования, потребительский кооператив и любую иную форму финансирования за счёт взносов участников. Блокчейн позволяет избежать эмиссии Центральных банков и вывода средств...
    Подробнее
social-icon
social-icon
Loading...