Корзина
КВАРТИРА ИЛИ ДОМ ГРАЖДАНАМ РФ, ИНОСТРАНЦАМ И НЕРЕЗИДЕНТАМ.ВЫБИРАЙ ИПОТЕКУ!
Купить квартиру или дом в ипотеку. Оформить кредит под залог или ипотеку на любые цели.
+7 812 642-22-89
+7
963
345-48-33
+7
911
770-09-09
+7
921
555-99-16

Налоговое планирование сделки с недвижимостью

Налоговое планирование сделки с недвижимостью

Налоговый вычет 1 млн.рублей при продаже недвижимости, доставшейся по наследству в 3-х летний период с даты объявления наследства, приватизированной или подаренной. Налоговый вычет 2 млн.рублей при покупке недвижимости. Какая сумма НДФЛ к уплате?

К нам обратился клиент с целью получения ипотеки. Обратился после некоторого взаимодействия с несколькими риэлторами. 

В анамнезе: получено наследство в виде квартиры, стоимостью при продаже 1600 тыс.рублей., и жилой дом на земельном участке, стоимостью при продаже 2500 тыс.рублей. На вырученные от продажи наследства денежные средства в этом же году предполагается покупка квартиры за 3700 тыс.рублей.

Риэлторы пообещали клиенту, что налоговый вычет перекроет все полученные доходы и обязанности уплаты НДФЛ не возникнет.

А что на самом деле?

Налоговый кодекс разрешает без уплаты налогов продавать недвижимое имущество, находящееся в собственности более 3-х лет. Если период 3-х летнего владения не прошёл, налогом на доходы облагается разница между ценой продажи и суммой расходов на приобретение. В случае безвозмездных сделок приобретения имущества (наследство, дарение, приватизация, в некоторых случаях, после раздела имущества супругов) к вычету из цены продажи в целях налогообложения принимается 1 млн. рублей. Если вы продали несколько объектов в одном налоговом периоде, вычет остаётся неизменным - только 1 млн.рублей.

Расчёт НДФЛ за 2017 год

  • Продажа квартиры 1 600 000 рублей + Продажа жилого дома с земельным участком 2 500 000 рублей
  • Доход от продажи недвижимого имущества, полученного по наследству, в сумме 4 100 000 рублей.
  • Налоговый вычет от продажи 1 000 000 рублей.
  • Покупка квартиры 3 700 000 рублей.
  • Налоговый вычет от покупки 2 000 000 рублей.
  • Налогооблагаемый доход [4100000-1000000-2000000] составит 1 100 000 рублей.
  • НДФЛ к уплате за 2017 год 143 000 рублей.

Что можно было сделать иначе?

До начала распродажи наследства необходимо выяснить последствия своих действий. И не со слов риэлтора, которому выгодно быстрее продать вашу собственность. 

3-х летний срок владения (собственности) наследством исчисляется с даты его открытия, а не с даты регистрации права собственности, как в остальных случаях.

В рассматриваемом примере необходимый 3-х летний срок истекал 28 декабря 2017 г. Два года владения наследством уже истекли. Чтобы не платить НДФЛ продажу следовало отложить на январь 2018 г. 

Если жизненные обстоятельства или другие причины не позволяют откладывать продажу наследства ещё на один год, то берите в руки калькулятор и снова подсчитывайте последствия каждого своего шага.

 

Ипотека на сумму кредита 2100000 рублей обходится (условно 12% годовых) в 252000 рублей в год или 21000 рублей в месяц. 

Что будет выгоднее именно для вас? Решите по результатам расчётов.

В случае оформления ипотеки налоговый вычет от покупки квартиры может вырасти до максимальной суммы 5 млн.рублей: два миллиона от покупки и три миллиона от выплаченных процентов по ипотеке.

В рассматриваемом примере, за первый год ипотеки вы добавите к вычету не более, чем 252000 рублей. 

Прямой выгоды в получении ипотеки и откладывании продажи дома с участком на следующий год нет. Условие о возрастании цены или о продаже именно в январе 2018 года - это ожидания и предположения, а не факт.

В рассрочку по ипотеке или одномоментно при оплате НДФЛ вы потратите примерно одинаковую сумму. Это вопрос текущих доходов и доходов.

Если даже придётся взять кредит 143 тыс.рублей для уплаты НДФЛ, это будет существенно меньшей нагрузкой и риском, чем потека на 2,1 млн.рублей.

Что потерял клиент из-за неправильного совета риэлтора и спешки с продажей наследства?
 
В случае продажи квартиры и дома с земельным участком в 2018 году:
  1. Вся сумма продажи 4,1 млн.рублей не облагается НДФЛ. Упущенная налоговая выгода от 143 тыс. экономии до 533 тыс. возврата НДФЛ из текущих доходов в течении нескольких лет.
  2. Цена продажи могла быть выше 1,6 млн. и 2,5 млн. рублей. 

 

При покупке квартиры в ипотеку налоговый вычет возрастает с 2 млн. до 5 млн., что означает возврат НДФЛ, удержанный из заработной платы, в течении нескольких лет в сумме от 260 тыс. до 650 тыс. рублей.

В случае досрочного погашения ипотеки суммой от продажи имеющейся недвижимости, неиспользованный вычет может быть использован в дальнейшем, при покупке другой квартиры в прок или для улучшения жилищных условий.

Что выиграл клиент?

  1. Купил собственную квартиру в удобном для себя месте.
  2. Решил семейные вопросы.
НЕ В ДЕНЬГАХ СЧАСТЬЕ! 

Алексей Пермяков

© БРУКС кредитный консультант. Ипотека и кредит морякам.

© Brooks Credits Consulting, LLC. Ипотека всем!

Посмотреть на карте Санкт-Петербурга

Фотографии компании

Найти проезд до БРУКС кредитный консультант, ООО

Предыдущие статьи
  • Идеальный заёмщик - две кредитные истории
    Идеальный заёмщик - две кредитные истории
    Активный интерес к получению заёмных средств, оформление нового кредита или микрокредита, годовщина с даты получения последнего кредита, регулярное и своевременное внесение платежей. Как отличия кредитного поведения влияют на рейтинг Эквифакс?
    Полная версия статьи
  • Ипотечные ставки в июне 2017 года
    Ипотечные ставки в июне 2017 года
    Мониторинг ипотечных ставок ведётся Центральным банком и всеми крупнейшими игроками ипотечного рынка. У нас не так много клиентов, чтобы охарактеризовать тенденции рынка на собственной статистике. Мы сравниваем свои данные с публикуемой...
    Полная версия статьи
  • Идеальный заёмщик — результат с БКИ "Эквифакс"
    Идеальный заёмщик — результат с БКИ "Эквифакс"
    Среди наших клиентов получила широкое распространение ИДЕЯ улучшить свою кредитную историю, взяв и вернув небольшой кредит в МФО. Мы решили проверить, так ли это. Исходный балл скоринга БКИ Эквифакс хороший 919 (лучший, чем у 75% кредитных...
    Полная версия статьи
social-icon
social-icon
Loading...